Verhuurhypotheek voor particulieren

Nu de spaarrente al langere tijd laag is en het ook niet de verwachting is dat deze spoedig weer aantrekkelijk zal worden investeren ook particulieren steeds vaker in onroerend goed. In tegenstelling tot bijvoorbeeld aandelen is het tastbaar, zijn er directe inkomsten uit de huur en mogelijk indirecte opbrengsten door gestegen waarde.

De krapte op de woningmarkt biedt goede verhuurmogelijkheden, waar u nu ook als particulier op in kunt spelen. Het gebrek aan studentenkamers is groot. Steeds vaker kiezen ouders ervoor om een woning te kopen voor hun (studerende) kinderen.

Ook voor de hypotheek van een te verhuren woning kan PlannersDesk van dienst zijn, ongeacht waar de woning in Nederland staat. Omdat wij bij Huizonline zijn aangesloten kunnen wij u ook volledig ontzorgen voor het verhuren: Samen uw woning verhuren.

Goed om over verhuur te weten

Eigen geld

De meeste banken staan verhuur niet toe. U moet hiervoor een speciale verhuurhypotheek afsluiten, waarbij een (flinke) eigen geld inbreng nodig is.

Ter indicatie kunt u 40% van de verwervingskosten aanhouden, waarbij pas op basis van het taxatierapport het exacte bedrag berekend kan worden.

Verklaring met bewijsstukken herkomst van in te brengen eigen middelen kan opgevraagd worden.

Risico`s

Geen enkele investering is vrij van risico, als verhuurder kunt u te maken hebben met leegstand en waardedaling.

Lukt het namelijk niet om uw woning te verhuren dan lopen de hypotheek en andere lasten wel door.

Gemiddeld stijgt de waarde van woningen, maar er zijn ook periodes van daling.

Door registratie van de verhuurhypotheek bij BKR kan dat gevolgen hebben voor de aanvraag van een andere lening.

Huurbescherming

Waar u ook rekening mee moet houden is dat huurders in de vrije en in de particuliere sector huurbescherming hebben.

Zomaar de huur stopzetten kan dus niet niet. Bij conflicten kan de huurcommissie ingeschakeld worden.

Bereken online de maximaal toegestaande huur voor zelfstandige woningen met de Huurprijscheck.

Belangrijke acceptatieregels woningverhuurhypotheek (grenzen afhankelijk van de geldgever)

Tot 40% – 80% huurinkomsten

Bestaande netto huuropbrengsten mogen tot 70% of 80% worden meegenomen bij de toegestane woonlast.

Huuropbrengsten korter dan één jaar mogen in sommige gevallen tot 40% of 50% worden meegenomen bij de inkomenstoets. Mogelijk dient er minimaal € 30.000,- inkomen te zijn uit loondienst en/of zelfstandigheid.

Tot 3 of 4 huurwoningen

Het maximaal aantal te verhuren woningen is drie of vier. De maximale totale hoofdsom bedraagt € 750.000,- of € 1.000.000,- (dit is exclusief de eigen woning).

Een lening voor één woningverhuur hypotheek moet minimaal € 50.000,- of € 70.000,- of € 75.000,- zijn en kan maximaal € 300.000,- of € 500.000,- per woning bedragen.

Tot 80% marktwaarde

Financiering tot 70% van de marktwaarde in verhuurde staat is de gangbare maximale verstrekking. Uitzondering is een geldgever die tot 80% hanteert.

Tot 35% of 60% van de waarde in verhuurde staat van de woning mag aflossingsvrij zijn en het overige deel moet in 30 jaar worden afgelost (annuïteit of lineair).

Voor het woningverhuur taxatierapport gelden aanvullende eisen

Eisen taxatierapport

Het taxatierapport dient opgesteld te worden door een RICS gecertificeerde Woningtaxateur (registered valuer) of een taxateur met NWW-validatie. Er zijn geldgevers die vereisen dat de taxateur een aanvullende opleiding succesvol heeft behaald. De taxateur dient plaatselijk bekend te zijn (afstand idealiter niet groter dan 25 km vanaf onderpand).

De marktwaarde in verhuurde staat dient te worden bepaald op basis van de laagste van de huurwaarde of daadwerkelijke huurinkomsten. Indien de marktwaarde in verhuurde staat hoger is dan de marktwaarde vrij van huur, dan wordt er gerekend met de marktwaarde vrij van huur.

Verplichte onderdelen

  • Te taxeren object
  • Netto huur
  • Verwachte huurinkomsten (inclusief onderbouwing of rekenmethodiek)
  • Marktwaarde in verhuurde staat/Huurwaarde
  • Netto en bruto aanvangsrendement (inclusief berekening)
  • Woningwaarderingsstelsel (puntensysteem)
  • 3 referentiepanden (uit directe omgeving met opgenomen: m2, huur, netto en bruto aanvangsrendement, aankoopprijs en datum)

Kosten taxatierapport

Doordat een taxateur voor een verhuurtaxatie meer werk moet verrichten dan voor een eigen woning taxatie liggen de kosten hoger. Uiteraard bepaald de taxateur zelf wat hij of zij in rekening brengt maar hou hiervoor € 1.000,- (inclusief btw en validatie) als indicatie aan.

Een taxatie voor een te verhuren pand geeft voor de koper belangrijke informatie over het rendement en risico’s die bij een woning voor de verhuur horen.

Rendement percentage

Om een indicatie van de waarde in verhuurde staat te berekenen is naast de huur per maand het rendement een belangrijke factor. Het rendement op verhuurd vastgoed is afhankelijk van verschillende aspecten. Hierbij is locatie één van de belangrijkste criteria. Hieronder een overzicht van de te verwachten rendementen:

Categorie 1 (Amsterdam en Utrecht)3.5%
Categorie 2 (Rotterdam en Den Haag)4.0%
Categorie 3 (o.a. Noordvleugel Randstad)4.25%
Categorie 4 (o.a. midden Nederland)4.5%
Categorie 5 (overloopregio’s)4.75%
Categorie 6 (perifeer gelegen regio’s)5%
Categorie 7 (krimpregio’s)6%

Overdrachtsbelasting

Vanaf 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting van 2% verhoogt naar 8% voor overig onroerend goed, waar verhuurde woningen onder vallen.

Voor eigen woningen is het 2% gebleven en voor diegen die tussen de 18 en de 35 jaar zijn is het 0% overdrachtsbelasting. Dit is aangepast om het voor starters makkelijker te maken en om het (ongeveer) budgettair neutraal te houden moeten verhuurders meer betalen.